Прошлый год для загородной недвижимости стал провальным во всех смыслах. Снижение спроса на участки, дачи и домовладения повлекло за собой спад объемов продаж и, как следствие, цен. Тенденция сохранялась и в начале 2016 года, однако за весенне-летний период данному сегменту рынка удалось немного переломить ситуацию.

Уже во втором квартале цены возросли почти на 8%, а в третьем – еще на 6,2%. Правда, это касается исключительно земельных участков. Сегодня средняя стоимость сотки во Всеволожском районе составляет 132 тысячи рублей за участки в садоводческих товариществах и 268 тысяч за земельные наделы, предназначенные под ИЖС. Это самый высокий показатель в Ленинградской области, дороже земля стоит только в черте Санкт-Петербурга: в Курортном, Выборгском и Приморском районах.

Если говорить о домовладениях, то тут прошлогодняя тенденция сохранилась: цены продолжают снижаться. Только за период с июля по октябрь они упали почти на 4%. Связано это с тем, что покупатели чаще предпочитают приобретать «голую» землю и дальше возводить на ней дом, отвечающий их понятиям о комфорте и удобстве. Ведь перепланировка и ремонт могут потребовать средств, немногим уступающих возведению новостроя.

Дачная жизнь по новым правилам

Согласно статистическим данным, сегодня в России порядка 50 миллионов человек являются членами различных дачных и садоводческих некоммерческих партнерств и кооперативов. Деятельность всех этих организаций в настоящее время регулируется принятым в далеком 1998 году Законом «О садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединениях граждан». За прошедшие почти 20 лет многие его статьи безнадежно устарели и уже не отвечают современным реалиям. Поэтому Минэкономразвития разработало новый вариант документа, регламентирующего деятельность таких объединений. Рассмотрение его может начаться в самое ближайшее время.

Изменения коснутся нескольких важных аспектов.

  1. Организационно-правовых форм. В настоящее время в «дачной» среде существует множество типов объединений: некоммерческие партнерства, товарищества, союзы, потребительские кооперативы: садоводческие и сельскохозяйственные. Новый законопроект предполагает упразднить большинство форм и ввести вместо них два вида товариществ: садоводческое и огородническое некоммерческое товарищество и одну – потребительского кооператива.
  2. Внутреннего регламента этих самых объединений. Он коснется механизма заключения договоров с членами СНТ и владельцам и участков, расположенных в рамках товариществ, но не являющихся его членами; правил выбора правления и голосования по важным вопросам; процедуры принятия новых членов в объединение.
  3. Экономической составляющей. Предполагается подробно прописать принципы начисления членских взносов, финансовое обоснование их размеров, статьи, на которые эти средства могут быть направлены и механизмы контроля за их расходованием на нужды товарищества. Предположительно из всех ныне существующих взносов останутся только вступительные, членские и целевые.
  4. Статуса участка. Ежегодно число людей, постоянно проживающих на загородных участках, увеличивается. При этом прописаться на даче удавалось единицам и то лишь по решению суда. Новый законопроект признает право собственников дачных участков строить на них дома для постоянного проживания. Всего предлагается узаконить три типа владений: садовый дом (не требует разрешения на строительство, но и не может являться местом постоянного проживания), жилой дом – объект ИЖС, предназначенный для круглогодичного проживания с постоянной регистрацией и требующий получения разрешения на строительство. Третий тип -  огородный участок, где объекты капитального строительства в принципе запрещены. Владелец сможет разместить там только легкие хозяйственные постройки для хранения инвентаря и краткосрочного отдыха.
  5. Общего имущества. Предполагается детально прописать механизм передачи общего имущества в долевую собственность членам товарищества.

Как и все новое, законопроект пока вызывает массу вопросов. Например, предлагаемое составителями требование собирать для принятия ключевых решений не менее половины членов товарищества, на практике мало выполнимо. Есть замечания и по процедуре принятия в члены товариществ, ведь многие собственники участков из всех документов, подтверждающих права владения, имеют только членские книжки ныне действующих обществ. Также сложности возникнут и с коттеджными поселками, которые имеют собственные управляющие компании и вообще мало соотносятся с понятием садоводческих и огороднических сообществ.

Планируется, что новый закон должен будет вступить в действие уже в 2018 году, а срок для приведения всей документации в соответствие с новыми правилами установлен до 2027 года.