На сегодняшний день на рынке первичной недвижимости существуют три основные схемы продажи квартир: это договор долевого участия (ДДУ), жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и предварительные договоры купли-продажи (ПДКП).

  1. Договор долевого участия – наиболее надежная схема. В данном договоре прописаны все условия: сроки строительства, цена и порядок оплаты, гарантийные обязательства застройщика. ДДУ в обязательном порядке проходит регистрацию в Федеральной регистрационной службе. Главное, что дает подобная схема – защиту от двойных продаж, однако гарантировать соблюдение сроков строительства она не может. Это наиболее распространенный механизм привлечения средств дольщиков не только во Всеволожском районе, но и на рынке недвижимости в целом. В том случае, когда застройщик анонсирует, что строит по 214 ФЗ, речь идет именно о ДДУ.
  2. Вторая по популярности схема – это ЖСК. Механизм, проверенный годами и действовавший еще в советские годы. Суть его в том, что граждане создают официально зарегистрированный кооператив, который в качестве генподрядчика выбирает девелоперскую компанию. Для потребителей плюсы ЖСК в том, что при внесении 100% оплаты человек получает право собственности на жилье. Однако есть и определенные риски: в случае неплатежеспособности других членов кооператива ответственность ложится на всех. Кроме того, на кооперативы не распространяется действие Закона «О защите прав потребителей», следовательно, претензии по качеству строительства предъявить будет непросто.
  3. ПДКП наименее распространенная и наиболее рискованная схема, не попадающая под действие 214 ФЗ. По сути, плюсы в ней есть только для застройщика: возможность привлекать средства даже без разрешительной документации. Это позволяет существенно снизить цену квадратного метра.

Каждая из этих схем имеет свои плюсы и минусы, но все они подразумевают главное: покупатель принимает долевое участие в возведении нового дома и может приобрести там жилье на любом этапе строительства. Естественно, те, кто покупает квартиру на этапе котлована, рискует значительно больше, чем покупатели готового жилья. Но и выигрывает больше: ведь при покупке на ранней стадии строительства можно неплохо сэкономить, а в будущем при возможной продаже готовой квартиры получить неплохой доход.

Убийственный закон

Но вот недавно рынок недвижимости взбудоражила новость, что Минрегионразвития России, в ведении которого находится и строительная отрасль, планирует внести законопроект, запрещающий долевое строительство. Основная цель – избежать в будущем проблем обманутых дольщиков. Ведь по данным министерства в стране более 8% объектов, строящихся с привлечением средств дольщиков, проблемные. Так, только в Ленинградской области таких объектов 16, из них 11 – во Всеволожском районе.

Однако всем известно, куда ведет дорога, вымощенная благими намерениями. Существуют два варианта нового закона: замена страхования ответственности девелопера банковской гарантией и полная отмена долевого участия к 2020 году. В первом случае стоимость строящегося жилья возрастет не очень значительно, на 5-10%.  Однако это не станет гарантией того, что проблемы долгостроев исчезнут. Как известно, банковская система также нередко дает сбой. Только за последний год было лишено лицензии несколько банков и уверенности в том, что не появятся новые банкроты в финансовой сфере нет.

Второй же вариант попросту убьет рынок. На сегодняшний день компаний, способных построить многоквартирный дом на собственные средства, практически нет. Следовательно, потребуется банковский кредит. Средняя ставка кредита составляет порядка 18%. Время, необходимое на постройку дома – от 2 до 4 лет. Итого на выходе себестоимость жилья возрастет примерно на 40%. Следовательно, цены на и без того не дешевое жилье станут заоблачными. Многие мелкие игроки рынка будут вынуждены его покинуть, что снизит конкуренцию и позволит монополистам устанавливать свои правила игры. Кроме того, отмена ДДУ неизбежно подтолкнет компании изобретать новые серые схемы продаж, что приведет к абсолютно обратному от желаемого результату.

Для покупателей, помимо роста цен, станет абсолютно невыгодной покупка жилья в инвестиционных целях: ведь большинство квартир, приобретаемых в качестве способа сохранить сбережения, покупаются именно на ранних этапах строительства. При реализации же нового закона смысл таких сделок сводится к нулю.

Остается надеяться, что здравый смысл пересилит и столь кардинально рушить сложившуюся годами схему строительства никто не будет.

 

Строительство жилого дома

Строительство жилого дома