2017 год обещает стать для рынка недвижимости переломным. Главной причиной являются принятые и вступившие в действие поправки к 214 ФЗ, который является основным регулятором отношений на рынке. Часть этих поправок была принята еще в конце прошлого года, но в действие они вступили только летом 2017. Еще часть была разработана и принята уже в году текущем. Главная их цель – защитить покупателей жилья от возможных проблем с задержками строительства и недостроя.

Но последствия могут привести к тому, что недвижимость, и без того дорогая, станет еще более недоступной для широкого круга потенциальных покупателей. По мнению экспертов рынка, нововведения приведут к снижению конкуренции среди застройщиков, сокращению объемов строительства и ввода жилья и, как следствие, к росту цен.

Новые правила игры

Основных, уже действующих, нововведений пять, причем четыре из них касаются требований, предъявляемых к застройщикам.

  1. Создание компенсационного фонда. С ноября все застройщики, выводящие на рынок новые проекты, обязаны отчислять в созданный Фонд защиты прав граждан 1,2% от стоимости каждой квартиры, проданной по ДДУ. По идее эти средства должны будут направляться на достройку тех объектов, которые по тем или иным причинам попадают в разряд долгостроев, или на компенсацию дольщикам, в случае, если строительство их дома даже не было начато. По сути этот фонд должен стать альтернативой не оправдавшей себя схеме страхования ответственности. Но остается открытым вопрос: а хватит ли денег фонда на эти компенсации? У всех на глазах есть яркий пример туристических фирм, где подобные отчисления ведутся давно, но при обвале крупных игроков львиная доля туристов остается у разбитого корыта. Но заплатить эти 1,2% в любом случае придется покупателю.
  2. Наличие трехлетнего опыта у застройщика. С одной стороны, напрямую на ценообразование это требование не повлияет. Более того, опыт работы – это всегда хорошо, и надежность проверенной временем компании вызывает намного меньше сомнений, чем новичков. Но подобное требование – это первый крупный шаг к монополизации рынка. Новичкам пробиться на него будет невозможно.
  3. Еще одна поправка, ведущая к уходу с рынка небольших компаний и снижению конкуренции, обязует застройщиков иметь уставной капитал, размер которого прямо пропорционален площади строящегося объекта. Минимальный порог в 2,5 миллиона позволит строительной компании возводить объект площадью не более 1500 квадратов. Фактически это небольшой дом примерно на 30-40 квартир. Для возведения же многоквартирного жилого комплекса необходимо иметь миллиарды.
  4. Серьезно ограничивает возможности застройщиков и требование иметь на счете 10% от стоимости строящегося объекта. Использовать эти деньги не допускается ни при каких условиях, а для бизнеса такие миллионные «неприкосновенные запасы» — это серьезное обременение.
  5. Ну и, наконец, последний пункт, гласящий: «один застройщик – одно разрешение на строительство – один земельный участок» ограничивает возможности компаний возводить сразу несколько зданий, что фактически сведет на «нет» все проекты комплексной застройки. Последствия очевидны: это сокращение объемов строящегося жилья и, как следствие, повышение цен.

Но и это еще не все. В конце октября стало известно о планах правительства постепенно полностью отказаться от долевого строительства. Продавать можно будет только готовые квартиры, а средства на их строительство компаниям придется брать в банках. При условии, что процентные ставки для бизнеса у нас довольно высоки, то и цены на жилье будут стремительно расти. Правда, по мнению аналитиков, для отказа от долевки потребуется 3-4 года.

Чем ответил рынок?

Летом и в начале осени на рынке было непривычное затишье. Застройщики преимущественно продолжали работы на уже начатых проектах, не торопясь выводить новинки. Дошло до того, что в сентябре на рынке недвижимости Ленинградской области не появилось ни одного нового объекта. Такое случилось впервые за много лет, ведь именно область, точнее, Всеволожский район, в последние годы застраивался активнее всего.

Но уже в октябре ситуация в корне изменилась. Строительные компании на волне предстоящих законодательных изменений поспешили вывести на рынок как можно больше объектов. Например, во Всеволожском районе сразу пять компаний поспешили анонсировать старт продаж в своих новостройках:

  • Компания «Инвестторг» начала реализацию 780 квартир, расположенных во втором корпусе жилого комплекса «Европейский парк» в Кудрово;
  • В Мурино компания «Мавис» открыла продажи в 8 корпусе ЖК «Виктория»;
  • Там же, в Мурино, компания «Полис Групп» предлагает квартиры в 5 корпусе ЖК «Краски лета»;
  • Самый большой выбор жилья, более 2000 квартир, можно найти у компании «Самолет ЛО» в рамках нового ЖК «Мурино 2019»;
  • Также в октябре объявила о запуске третьей очереди комплекса «84 высота» от одноименной компании, ведущей работы в Агалатово.

Активность застройщиков продолжалась и в ноябре. Правда, в этом месяце новинками порадовали только две компании: «Инвестторг», запустившая в Кудрово новый проект «Геометрия», в рамках первой очереди которого появятся 720 квартир различных планировок и метража, и ЦДС, которая предложила пул квартир в 3 корпусе ЖК «Муринский посад».

Кстати, Мурино продолжает удерживать лидирующую позицию по объему строительства. В настоящее время по данным Комитета по строительству Ленинградской области здесь реализуется 118 масштабных проектов, а еще на 61 работы уже завершены. При таких показателях не удивительно, что жильцы новостроек испытывают острую нехватку социальных объектов. На данный момент в локации действует всего одна школа и 17 детских садов, часть из которых частные.

Правда, уже в скором времени ситуация должна измениться. В планах развития района есть строительство еще семи школ (одну должны сдать в эксплуатацию до конца этого года), а также 25 детских дошкольных образовательных учреждений. При условии, что по новому законодательству вести масштабные стройки будет проблематично, есть надежда, что с «социалкой» скоро проблем в Мурино не будет.

1 Комментарий
  1. Нашей стране к революциям не привыкать, но что касается рынка недвижимости, то тут ситуация была более-менее стабильная,. Однако те условия, которые предлагались потребителю на этом рынке, так или иначе оставляли желать лучшего. Виной тому нередкие задержки (в отдельно взятых случаях довольно длительные), а то и вовсе так называемый «недострой». Исходя из этого, год нынешний действительно можно назвать революционным для рынка недвижимости, в первую очередь благодаря поправкам, принятым как в конце 2016 года, так и в текущем году. Примером тому может служить активизация продаж в новостройках таких районов как Мурино, Кудрово и Агалатово, а также ряда других.
    И несмотря на относительное затишье летом, уже к октябрю ситуация коренным образом переменилась (о чем говорит статистика) и многие застройщики поспешили вывести на рынок как можно больше объектов.
    Что ж, лёд тронулся, и это не может не радовать. Будем надеяться, что на волне общей тенденции развития и нарастания темпов в различных сферах, область строительства этот тренд не обойдёт. И уже совсем скоро население нашей страны получит возможность приобретения сравнительно недорогого жилья по вполне доступным ценам.

Отставить отзыв

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *