С 1 января 2017 года должны вступить в силу поправки в 214-й ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», которые окажут значительное влияние на весь рынок недвижимости. Соответствующий закон был подписан Президентом 3 июля. Восемь пунктов нового нормативного акта налагают дополнительные обременения на застройщиков. А расплачиваться как всегда будет в первую очередь покупатель, интересы которого и призвана защитить очередная редакция закона.

Когда в далеком 2004 году был принят ФЗ-214, многие потенциальные покупатели были рады тому, что ныне их интересы надежно защищены и понятие «обманутый дольщик» останется в прошлом. Однако этого не произошло. Фактически единственное, на что смог повлиять закон, это ситуация с двойными продажами. Они реально прекратились. Однако проблема долгостроев осталась.

Новшества критичные и некритичные

Некоторые нововведения в закон мало коснутся конечного потребителя, а застройщикам создадут скорее незначительные неудобства, чем серьезные проблемы. Например, это относится к новым правилам размещения в открытом доступе проектных деклараций, рекламной деятельности компаний и техническим формальностям оформления документации.

Также планируется создание единого реестра застройщиков, где будет произведена оценка работы игроков рынка. По сути эта мера никакого влияния на рынок не окажет. Сейчас существуют десятки рейтингов и информационных баз, содержащих сведения о строительных компаниях и степени их надежности. Критерии оценки работы застройщиков пока не разработаны, так что насколько справедливой и объективной будет информация и не станет ли реестр новой «кормушкой» для оценщиков, сегодня судить сложно.

Но есть моменты, которые больно ударят по рынку недвижимости:

  • Действие закона теперь будет распространяться не только на многоэтажки, но и на дома блокированной застройки, то есть таунхаусы. Компаниям, ведущим строительство такого рода жилья, придется полностью пересматривать свою политику.
  • По новому закону привлекать для проведения работ средства дольщиков смогут только те застройщики, которые имеют полностью оплаченный уставной капитал. Его размер будет привязан к площади всех возводимых им объектов.
  • Предлагается создание компенсационного фонда, который должен пополняться за счет обязательных взносов строительных компаний. И хотя размер отчисления – не более 1% от стоимости строительства дома – кажется незначительным, в пересчете на «живые» деньги сумма будет немаленькой. Цель создания фонда – возмещение потенциальных убытков, которые могут возникнуть по вине недобросовестного застройщика. Однако есть несколько нюансов. Во-первых, процедура получения денег обманутыми дольщиками не прописана. Во-вторых, аналогичные фонды уже существуют, например, в сфере туризма. Однако на практике при возникновении нештатной ситуации получить компенсацию сложно, да и денег на всех обманутых не хватает. В-третьих, сейчас для защиты интересов покупателей существует механизм страхования, который по ряду причин не работает. И гарантии, что заработает новая схема, нет.
  • Наконец, самое главное. Привлекать средства граждан в долевое строительство можно будет только посредством банковских эскроу-счетов. Фактически это депозит, где деньги покупателя хранятся до момента передачи ему квартиры. То есть использовать их для проведения работ застройщик не может. Следовательно, компаниям придется привлекать заемные деньги, которые стоят дороже. Естественно, разница будет переложена на плечи покупателей.

Станет ли обновленный закон надежной защитой дольщиков пока судить сложно. Однако тот факт, что цена квадратного метра увеличится, сомнению не подлежит. И расплачиваться за мнимую безопасность сделки будет в первую очередь тот, чьими интересами прикрываются законотворцы: покупатель. А в выигрыше останутся разве что финансовые учреждения, которые будут управлять счетами и получать проценты за предоставленные кредиты.