С 1 июня в Ленинградской области вступят в силу новые правила застройки региона по зональному принципу. Областное правительство предложило предварительный проект так называемого строительного «Светофора». В период с 10 по 15 апреля проект будет обсуждаться с девелоперским сообществом, окончательное решение будет принято на координационном совете.

Территория 47-го региона поделится на три зоны: красную, желтую и зеленую. В красной зоне – территории, граничащей с Санкт-Петербургом, – будут действовать наиболее жесткие условия для застройщиков, в желтой зоне условия для девелоперов сохранятся практически без изменений, в зеленой зоне – отдаленных от мегаполиса районах – правительство намерено выдавать строителям преференции.

По заявлению губернатора Ленобласти Александра Дрозденко, красная и желтая зоны будут ограничены трассой А120. В красную зону войдет 25–30 населенных пунктов Ломоносовского, Тосненского и части Всеволожского района, а также город Коммунар Гатчинского района. Большая часть Всеволожского района будет отнесена к желтой зоне.

В красной зоне будет разрешена только комплексная жилая застройка. При этом соцобъекты, в том числе пожарные депо, опорные пункты полиции, инженерные сооружения, внутриквартальные дороги и даже бомбоубежища, застройщики обязаны возводить за свой счет.

Все условия возведения жилья будут прописаны в четырехстороннем соглашении, которое станет основанием получения разрешения на строительство.

«Закон не позволяет нам обязывать застройщиков вкладываться в строительство региональных дорог, поэтому будем искать различные варианты создания развязок и автодорог, например, строить объездные дороги совместно в соотношении 50 на 50 или 60 на 40. У нас есть положительный пример в Мурино и Новодевяткино»,

– отметил Дрозденко.

При соответствующем обосновании в красном поясе будет разрешено включать в границы населенных пунктов новые территории под комплексное освоение. При этом этажность новостроек будет ограничиваться семью–девятью этажами. Ставку правительство намерено сделать на малоэтажное строительство – от двух до пяти этажей.

В желтой зоне требования к девелоперам будут также довольно жесткими: обязательное комплексное освоение территории, точечная застройка – исключается. Однако в отношении этажности власти намерены сделать послабление – количество этажей будет лимитироваться областным законом. В желтом поясе сохранится прежняя схема возведения соцобъектов: застройщикам будут компенсировать половину их стоимости по программе «Соцобъекты в обмен на налоги».

Зеленая зона, включающая малопривлекательные для девелоперов отдаленные районы Ленобласти, правительство объявляет территорией льготного строительства. В зеленом поясе область будет выкупать соцобъекты за 100% стоимости, при условии что строители – налогоплательщики региона. Кроме того, будет разрешена точечная застройка.

При этом все предварительные согласования по включению территорий в границы населенных пунктов будут проходить через градсовет.

Зампред правительства по строительству Михаил Москвин и губернатор Александр Дрозденко в публичных выступлениях неоднократно подчеркивали, что не намерены диктовать условия новых правил зонированной застройки девелоперам и готовы прислушаться к мнению строителей. Решение с учетом пожеланий представителей профессионального сообщества будет принято на координационном совете, который состоится в начале апреля. Проект документа будет опубликован в середине апреля, а окончательно решение правительством 47-го региона будет принято в конце мая.

Мнения застройщиков

Александр Львович, генеральный директор Navis Development Group:

– Вопрос формирования новых правил застройки Ленинградской области и зонирование ее территории по принципу светофора очень волнует профессиональное сообщество. Для выработки рекомендаций и предложений правление ЛенОблСоюзСтроя проводит еженедельные собрания. Таким образом, удается поддерживать конструктивный диалог с администрацией Ленинградской области для выработки новых норм и правил для застройщиков, которые позволят максимально эффективно вести реализацию жилых проектов. В первую очередь речь идет о распределении ответственности и финансирования развития инфраструктуры с целью создания комфортной среды проживания в регионе.

Мы комплексно подходим к решению вопросов строительства жилья в Ленинградской области, при этом мы задумываемся не только о строительстве инфраструктурных объектов, но и о создании мест приложения труда, чтобы Петербург перестал быть единственным центром деловой и финансовой активности. Вопросов очень много, и, пока они находятся в стадии обсуждения, я не готов говорить о конкретных предложениях для формирования законопроекта.

Виктор Лебедев, председатель правления ЗАО «Ленстройтрест»:

– Вопрос зонирования территорий в Ленинградской области назревал давно. Массивы высоток возводятся на ближайших к КАДу площадках, не обеспеченных торговой, социальной и транспортной инфраструктурой.

У местных властей нет средств даже на разработку документации по школам и садикам на этих территориях, не говоря уже о строительстве. Люди же, приобретающие квартиры в новостройках, рассчитывают на сопутствующую инфраструктуру.

На наш взгляд, в красную зону должны входить уже освоенные застройщиками территории – Мурино, Девяткино, Парголово, Бугры, Всеволожск, Кудрово, в желтую – перспективные, растущие территории вроде Юкков, Гатчины, Тосно, Сертолово и Кировска. Зеленая для застройщиков территория – прочая, более отдаленная от Петербурга.

Вариант полного финансирования из бюджета соцобъектов и инфраструктуры при длительной рассрочке, о котором говорил Александр Вахмистров на съезде строителей, для застройщиков стала бы огромным подспорьем в непростое время. Но не думаю, что власть готова пойти на это сегодня, когда действие многих региональных программ и «правил игры» для застройщиков приходится пересматривать.

К работе каждого застройщика, особенно работающего в двух зонах одновременно (скажем, красной и зеленой), надо подходить индивидуально. Скажем, предусмотреть какие-либо преференции при возведении первого объекта и на общих основаниях возводить второй.

Если речь о компаниях, работающих исключительно в зеленой зоне, властям следует помогать оперативным решением административных вопросов, согласований проектной документации и инженерного обеспечения проектов.

Девелоперы готовы войти в рабочую группу по разработке новых правил застройки региона. Работа застройщика в Ленинградской области подразумевает реальное сотрудничество с администрацией региона, с руководством муниципальных образований.

На основании подготовленного вместе с застройщиками анализа можно предлагать предварительный правительственный вариант «Светофора». В любом случае представители бизнеса хотели бы увидеть его до координационного совета.

Новые правила застройки Ленинградской области

Источник: Елена Скоропоспешная, dglo.ru